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道旁犬吠,而驼队前行 我是驼队里的一峰老骆驼,对未知我虔诚地敬畏着,对无知我深情的同情着 ,而对滔滔不绝的肤浅和谬误我只能耐心地等待,对道旁如犬吠的居高临下地说教和指责我绝对不予理睬地继续前行。

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法院、仲裁机构房地产案件多的几点思考  

2010-03-08 11:10:06|  分类: 法律专业文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                       法院、仲裁机构房地产案件多的几点思考

私有财产的出现和确立,必将激大地激起人们维护自有财产的意识。这是人类本性的使然。

让政府官员和政府有关部门深感意外的是:购买房产的人们维护自己的私有财产权益的决心、毅力以及他们拥有甚至调动的媒体资源。

虽然最初受损的是购房者,其实受损的还是搬起石头打自己脚的始作俑者——开发商,最终受到影响的是这一地区的行政当局所关心的投资环境和稳定压倒一切的安定的局面。

对业主的房产财产构成侵害的主要是那些拥有权力资源的房地产开发商,甚至是某些政府部门的行政权力的执掌者,或者是二者的狼狈为奸。

 在农村,与农民利益息息相关是土地、农业税和村里的公共建设;在城市,市民的利益集中体现在房产和以房产为纽带组成的社区。自二十世纪九十年代初开始,中国的房地产业开始真正兴起,与此同时,各地政府在整个九十年代都将“房改”作为其施政的主要目标之一。经过十多年的时间,越来越多的城市居民开始拥有自己的房子(房产)。这注定将是一场深刻的改变中国面貌的一件大事。因为,对中国绝大部分城市居民而言,房产都几乎是倾其所有才获得的一宗最大的私有财产。而私有财产的出现和确立,必将激大地激起人们维护自有财产的意识。这是人类本性的使然。

 近年来,面对房物财产权益受到侵害,众多的买房者自发地进行的强烈的维护其私有财产的行为已越来越多,有的已形成被政府官员称之为“群体事件”。然而,让政府官员和政府有关部门深感意外的是:购买房产的人们维护自己的私有财产权益的决心、毅力以及他们拥有甚至调动的媒体资源。这些已经给我们这样的启示:权力已经不再可以为所欲为,权力的拥有者和实施者们必须充分考虑到相关利益群体的需求,必须充分考虑到自身行为的合法性以及行为实施的程序的合法性。

 在众多的房产纠纷中,购买房产的业主们愿意投入巨大的精力和时间与房地产开发商、物业管理商展开对话、协商,乃至向政府有关部门投诉,而在这些努力已很难看到尽头的时候,他们义无反顾地选择向法院或仲裁机构主张自己的权利,显然不是因其自身觉悟和法律意识有多高,而是房产开发商当初卖房时的虚假广告、虚假告知、交房后的面积缩水、配套设施的无端变化、交房时间一拖再拖等一系列违约行为,直接造成购房者房产价值的损失,而这却是购房者的血汗钱!这些房产开发商毫无信用的行为所造成的的纠纷,绝对不是我亲耳听到的某些官员所说的:“这些在闹事的人(指购房者)不说他们是刁民,至少也不是良民”所造成的。虽然最初受损的是购房者,其实受损的还是搬起石头打自己脚的始作俑者——开发商,最终受到影响的或者受损的是这一地区的行政当局所关心的投资环境和稳定压倒一切的安定团结的局面。

  此外,在众多的房产纠纷中,维护自身财产合法权益的业主们,大多是在民营、三资企业,以及政府部门工作的的收入较高的人员,靠自身的勤奋拥有了一定的财产,但财产的数量不大。所以,他们最为看重自己用血汗换来的财产,而决不能让它受损。而对那些拥有几套豪宅、别墅的业主而言,这点财产根本算不得什么,他们当然可以选择逃离,而政府官员则会因其种种心照不宣的原因或其身份的原因不参与或在背后指点操纵业主们的维权行动。

 那么,对业主的房产财产构成侵害的主要是那些人呢?其实人们都明白是那些拥有权力资源的房地产开发商,甚至是某些政府部门的行政权力的掌握者,或者是二者的狼狈为奸。

 勿庸讳言,房地产业在最近十多年来,一直都是暴利行业。近年来,出现各类中国大陆富豪排行榜中,房地产开发商的数量最多就是明证。(福布斯公布的2002年中国大陆前100名富豪中,房地产商就有57名,而前10名中有8名)商人或者说逐利资本要进入一个暴利行业,显然必须获得主管部门的准入许可和可提供优惠政策的地段土地,甚至提供市政配套设施。这样房子才能升值,才能高价出售而获得暴利。

 于是,相对处于弱势地位的老百姓在与房地产有关的纠纷案件中,往往受到来自两个方面的力量的侵害。一类是:常见的房地产商的合同欺诈,不按约交搂、交搂时货不对板、房屋存在严重的质量问题、因发展商和开发商的原因不能或不能按时办理房屋权证,以及开发商在未佂得业主们的同意的情况下,却取得了政府规划部门的批准而改变小区规划、配套小区设施等等。另一类:是有些地方政府的行为,最常见的是政府的强行撤迁或改变城市规划。需要特别指出的是:有的房地产开发企业本身就是地方政府所属的或有地方政府领导为背景的企业。这样的房地产开发商往往在侵害业主们的利益时,实施来自前述两个方面的力量的侵害,且有恃无恐。所以这两类侵害不管是单独进行的,还是两类侵害为了共同利益而形成了默契的侵害,其后果都是使一些房屋的购买者的利益受到了侵害。

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